住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の課税について

住宅用地（賦課期日（1月1日）時点で、居宅やアパート等の敷地として使用されている土地）は、その税負担を特に軽減する必要から、面積に応じて「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けて特例措置が適用されます。

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。（都市計画税については価格の3分の1の額とする特例措置があります。）

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。

一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。（都市計画税については価格の3分の2の額とする特例措置があります。） 

住宅用地には、次の2つがあります。

• 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
  その土地の全部(ただし家屋の床面積の10倍まで)
• 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
  その土地面積(ただし家屋の床面積の10倍まで)に一定の率(下表参照)を乗じて得た面積に相当する土地

(注意)住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために 使用されている一画地をいいます。

したがって、賦課期日(毎年1月1日)において新たに住宅の建築が予定されている土地あるいは住宅が建築されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。 

既存の住宅に代わる住宅が建築中であり、次の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申告に基づき、住宅用地として取り扱います。

1. 当該土地が、当該年度の前年度に係る賦課期日において住宅用地であったこと。
2. 当該土地において、住宅の建築が当該年度に係る賦課期日において着手されており、当該住宅が当該年度の翌年度に係る賦課期日までに完成するものであること。
3. 住宅の建替えが、原則として建替え前と同一の敷地において行われるものであること。
4. 当該年度の前年度に係る賦課期日における当該土地の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該年度の土地の所有者が原則として同一であること。
5. 当該年度の前年度に係る賦課期日における当該住宅の所有者と、当該年度に係る賦課期日における当該年度の住宅の所有者が原則として同一であること。

火災などの災害により滅失・損壊した住宅の敷地(被災住宅用地)で、他の建物や構築物の敷地、または、貸駐車場等別の用途に利用されていない土地については、既存の住宅に代わる住宅が建築中でなくても、所有者の申告に基づき最長2年間(長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間)は住宅用地として取り扱う場合があります。

住宅用地に対する課税標準の特例措置を正しく適用するため、土地や家屋の状況に変更があった場合は「固定資産税・都市計画税 住宅用地等申告書」を提出してください。

1. 住宅を増改築した場合
2. 住宅を建て替える場合
3. 家屋の全部又は一部の用途を変更した場合(例店舗を住宅に変更等)
4. 土地の用途(利用状況)を変更した場合(例住宅用地の一部を駐車場に変更等)
5. 隣接地の取得など、住宅用地の範囲を変更した場合
6. 火災等の災害により被災した住宅を取り壊し、災害等が発生した年の翌年及び翌々年の賦課期日(1月1日)において住宅建築していない場合。

1月1日時点の土地の所有者(所有者が自ら土地を利用していない場合も同様)

申告が必要となる事由が生じた年度の初日の属する年の1月31日

平成6年度の評価替えから評価の均衡化・適正化を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途に行うこととなりました。しかし、それまでの評価水準が市町村ごとにばらつきがあったため、各宅地の評価額の上昇割合もばらつきが生じることとなりました。

このため、評価替えによって税負担が急増しないようにする対策として、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられています。

負担水準とは、個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、次の算式によって求められます。 この負担水準に応じて、課税標準額が決まります。

• 負担水準100%以上：今年度評価額×住宅用地特例率（1/6又は1/3）
• 負担水準100%未満：前年度課税標準額＋（今年度評価額×住宅用地特例率（1/6又は1/3）×5%）

(注意)ただし、「今年度評価額×住宅用地特例率」を上回る場合は、今年度評価額×住宅用地特例率（1/6又は1/3）を適用し、「今年度評価額×住宅用地特例率×20%」を下回る場合は、今年度評価額×住宅用地特例率×20%相当額を適用します。

• 負担水準70%以上：今年度評価額×70%
• 負担水準70%以下60%以上：前年度課税標準額を据え置きます
• 負担水準60%未満：前年度課税標準額＋（今年度評価額×5%）

(注意)ただし、「前年度課税標準額＋（今年度評価額×5%）」が「今年度評価額×60%」を上回る場合は今年度評価額の60%を適用し、「今年度評価額×20%」を下回る場合は今年度評価額の20%を適用します。